Vai comprar ou vender imóvel em condomínio? Cuidado!

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em 3 de abril de 2025, que as dívidas condominiais acompanham o imóvel, e não apenas a pessoa que figura como proprietária. Isso significa que tanto o proprietário registrado quanto o comprador já imitido na posse podem ser cobrados judicialmente pelas despesas de condomínio.

O que decidiu o STJ

No julgamento do Recurso Especial nº 1.910.280/PR (Informativo de Jurisprudência nº 858 do STJ), ficou estabelecido que, devido ao vínculo das despesas condominiais com o próprio imóvel, existe legitimidade passiva concorrente entre o promitente vendedor (proprietário) e o promitente comprador já na posse.

Na prática, o condomínio pode propor a ação de cobrança contra qualquer um deles, independentemente de ter sido formalmente informado sobre a transação.

E o que isso significa para o comprador?

O comprador que assume a posse de um imóvel em condomínio pode ser responsabilizado por dívidas antigas, mesmo que não tenha dado causa a elas. Isso ocorre porque as cotas condominiais estão ligadas ao imóvel, de modo que a obrigação de pagamento acompanha o bem, não a pessoa.

Portanto, antes de assinar o contrato de compra e venda, é fundamental verificar a existência de débitos, solicitar uma declaração atualizada ao síndico ou à administradora do condomínio e incluir cláusulas contratuais que deixem claro de quem será a responsabilidade em caso de cobrança.

E o que isso significa para o vendedor

O proprietário que aliena o imóvel, mas não formaliza a transferência completa, também permanece no risco de cobrança. Se o comprador deixar de pagar as cotas condominiais, o condomínio pode exigir o pagamento diretamente do vendedor, ainda que ele não esteja mais na posse do imóvel.

Essa situação reforça a importância de entregar o bem sem dívidas e de formalizar adequadamente a transação, resguardando-se de eventuais cobranças futuras.

Mas afinal, como se proteger?

Tanto compradores quanto vendedores de imóveis em condomínio devem adotar algumas medidas de prevenção:

• Solicitar declaração de débitos emitida pelo síndico ou administradora antes da assinatura do contrato.

• Incluir no contrato cláusulas que definam claramente a responsabilidade pelo pagamento de eventuais dívidas.

• Formalizar a transferência do imóvel por meio de escritura e registro em cartório.

• Contar com assessoria jurídica especializada para revisar toda a documentação e evitar riscos.

Conclusão

A decisão do STJ evidencia que as dívidas de condomínio não desaparecem com a mudança de proprietário ou com a mera imissão na posse. Elas estão vinculadas ao imóvel e podem ser cobradas tanto do vendedor quanto do comprador.

Diante desse cenário, contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário é essencial para garantir segurança e tranquilidade em negociações que envolvem imóveis em condomínio.